不動産関連の税金
不動産を買うときにかかる税金
不動産を業者から購入する場合、土地代金は消費税がかかりませんが、建物代金には消費税はかかります。この消費税の表示について、これまでは例えば一般の食品などもそうですが、建物代金も税別表示がほとんどでした。
このため「中古住宅2000万円」と書かれたチラシを見ても、いったい建物部分がいくらで、消費税がいくらなのか分かりませんでしたが、「総額表示方式」が適用されるようになってから、値札や広告等で必ず消費税込みの総額を表示することが義務付けられます。
これにより、先の「中古住宅2000万円」の例でいうと、建物代金が800万円だった場合、消費税は40万円ですので、「中古住宅2040万円 (税込総額)」と表示されます。
諸経費の中でも大きな割合を占める、消費税の金額が非常に分かりやすくなります。ちなみに、個人対個人で売買する場合は、建物の取引でも消費税はかかりません。
不動産を売却時にかかる税金
不動産の売却時に発生する可能性のある税金は、所得税と住民税です。これらは、一戸建てやマンションを取得した際の購入金額よりも、売却時の金額が高くなり、売却益が発生した場合に課税されます。
実際には売却益が発生していなくても、確定申告に際して購入時の価格を証明する書類が必要になる場合がありますので、注意しなければなりません。
登録免許税
登録免許税とは、不動産を取得して所有権移転登記や保存登記または抵当権設定登記等をする時に課せられる国税の事を指します。税率は様々ですが、例えば「所有権保存の登記」ですと、本則税率が0.4%となります。
また「所有権移転の登記」になると、それが「売買等によるもの」なのか「相続･法人の合併」なのか「贈与･遺贈」なのか「共有物分割(現物の分割を除く)」なのかにより本則税率が違ってきます。ちなみに上記の「相続･法人の合併」は0.4%、それ以外が2.0%となります。
印紙税
印紙税とは不動産取引の契約書を作る時等に払う国税の事です。また、良く耳にする「収入印紙」とは、印紙税の事を指します。印紙税が課税されるのは、印紙税法で定められた課税文書と呼ばれるものです。印紙税は、課税文書を作成した人が、定められた金額の収入印紙を文書に貼り付け、これに消印をして納付します。
ただし、不動産の名義変更時の登録免許税や各種申請書等において「印紙は消印しないこと」の記載がある場合には、受理した官公庁等において、担当官吏が収入印紙による料金の納付の事実を確認してから職務で消印する為、申請者は消印しないようにしなければいけません。
相続税
相続税とは相続を受けた者が払う国税を言います。相続税の申告と納税は、被相続人が死亡した日の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の住所地を所轄する税務署に相続人が行わなければなりません。相続人の住所地ではないのでご注意ください。
納税は、申告書提出期限までに金銭で納める事が原則ですが、相続税の納税については、何年かにわたって納める延納と現物で納める物納という制度があります。
この延納または物納を希望する方は、申告書の提出期限までに税務署に申請書を提出して許可を受ける必要があります。
基礎控除額は「基礎控除額 = 5,000 万円 ＋( 1,000 万円 × 法定相続人の数)」と算出されます。
贈与税
贈与税とは贈与を受けた者が払う国税の事を言います。贈与を受けた者が、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日に、その者の住所地を所轄する税務署に提出･納税しなければなりません。
贈与税の基礎控除は、年間110万円で、その年の贈与により取得した財産の価額の合計額が110万円以下であれば贈与税は課税されません。
固定資産税･都市計画税
固定資産税とは、不動産を保有している者が払う市町村税であり、都市計画税とは市街化区域内に不動産を保有している者が払う市町村税の事です。
固定資産税の税率は標準税率が1.4%と定められていますが、地方税法によって各市町村は条例でこれと異なる税率を定める事ができる為、全国一律ではないのが特徴です。また、都市計画税の制限税率は0.3%で、これは市町村が条例で課する事ができる最高税率を指します。
所得税･住民税
不動産を譲渡･賃貸した個人が払う国税の事を所得税と言い、不動産を譲渡･賃貸した者が払う都道府県税及び市町村税を住民税と言います。
土地建物等を譲渡した場合、譲渡収入金額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いた課税譲渡所得に所得税･住民税が課せられます。
その際、譲渡資産の所有期間が5年を超える場合を「課税長期譲渡所得」、5年以下の場合を「課税短期譲渡所得」と呼び、それぞれにおいて所得税･住民税の税率が異なります。
「課税長期譲渡所得」ですと所得税率が15%、住民税率が5%の計20%になり、「課税短期譲渡所得」ですと所得税率が30%、住民税率が9%の計39%となります。